物流地產運營

　　地產運營管理業務負責將地產開發業務部門開發建成的物流地產出租給客戶使用，從而取得租賃收入。以普洛斯為例，地產運營管理業務的收入在主營業務收入中雖然只占了30％左右，但卻貢獻了50％以上的收益，是盈利性很強的業務。

　　物流地產商往往會提供收購與回租服務，以提高自身服務水準，同時滿足客戶不斷增加的財務目標。其操作過程為，地產公司將客戶目前擁有的物流設施購買回來，將其設計規劃后，根據長期業務關系簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續使用這些現代化物流設施。這種模式的益處在于，客戶（物流公司）可以削減對固定資產的投入，而將其主要精力投放在核心業務上，因此大大提高了資產回報率，減少企業負債率。

地產基金管理

　　由于物流地產資金需求大，回收周期長，因此借助地產基金進行輕資產運作是國際上一貫模式。以普洛斯為例，基金管理部門負責組織投資者募集資金、收購地產、設立基金，由普洛斯作為基金經理管理基金以及基金旗下的地產，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。普洛斯地產基金主要通過向地產開發部門收購或是向第三方收購獲取地產。

　　通常普洛斯在基金管理平臺持股15%-50%左右，相當于獲得一個2-7 倍的股權資金杠桿。因此，基金管理部門的收入在主營業務收人中雖然僅占了6％左右，卻貢獻了14％左右的主營業務利潤，成為普洛斯盈利性最強的業務，同時基金對于投資的回流使其成為資本循環中的關鍵節點。

　　區別于傳統物流地產依靠收取租金來收回投入，地產基金可將新建成的物業資產置入基金平臺，提前兌現開發的收益，加速了資金的回籠，實現了高周轉、高杠桿和高回報的輕資產運營模式。這也是萬科、黑石、KKR意圖在物流地產上采取的開發方式。

咦，有這么好賺的錢嗎，我不會破產吧？

　　在普洛斯的帶動下，物流地產領域熱鬧非凡。但蓬勃同時，讓人不免擔心以下的四點，容易讓土豪又吐又嚎：

　　首先是融資難。由于投資周期長，資金沉淀大，銀行、上市等渠道遠遠不夠，需要借助基金信托。大家看到普洛斯的成功，是因為他是亞洲第一、全球第十的房地產基金管理公司，有全球的REITS融資通道。但國內的學徒們，由于國內的金融環境，即使財大氣粗如萬科萬通，其融資難度也遠高于境外的普洛斯。

　　其次是拿地難。由于倉儲物流對GDP貢獻不高，盡管中央物流行業利好政策頻出，但是真正落地的不多。并且，在一二線城市工業用地指標逐年下降的情況下，普通物流地產商拿地也會愈加困難。

　　第三是附加服務要求高。和所有做的好的產業地產開發商一樣，物流地產商的角色并不是一個空間提供者，而是一個領路人。例如裕廊旗下的騰飛集團，可以對企業提供咨詢服務，華夏幸福大力發展自己的產業創投基金，普洛斯可以為客戶提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產商，首先需要對物流行業有著深刻的理解和前瞻的洞察。

　　最后是競爭大。中國的物流地產目前已經是絕對寡頭壟斷情況，普洛斯不論在市場占有率上，還是在融資、開發、運營、服務水平上，都輕松甩中國企業十條街。在這樣的競爭局面下，本土企業想要出現后起之秀，任重而道遠。